Il fut un temps où le contrat était la loi des parties et où les juges faisaient appliquer les contrats dans toute leur rigueur.

On se souvient de construction démolie pour un défaut d’altimétrie (Cass civ 3e, 11 mai 2005, pourvoi n°03-21136), de maison démolie au seul motif que le contrat de construction de maison individuelle était nul pour vice de forme (Cass civ 3e, 26 juin 2013, pourvoi n°12-18121) et de mise en conformité ordonnée pour se conformer aux stipulations du contrat, quel qu’en soit le coût (Cass civ 3e, 17 septembre 2014, pourvois n°12-24122 et 12-24612).

Une (trop rare) illustration récente de cette rigueur se retrouve dans l’arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2016 (3e chambre, pourvoi n°15-10770) censurant un arrêt de Cour d’appel qui avait rejeté les demandes de démolition/reconstruction formées par les acquéreurs dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) d’une villa vendue comme étant de plain-pied. Selon les juges du fond, si la maison ne se trouve pas de plain-pied contrairement au plan contractuel, rien ne permet de présumer que les acquéreurs se trouveraient dans une situation de handicap ou que la caractéristique du plain-pied fût à leurs yeux essentielle.

L’arrêt est heureusement cassé au seul constat que la villa prévue de plain-pied comportait un escalier extérieur et n’était donc pas conforme aux prévisions du contrat.

Ce principe d’application stricte et rigoureuse des conventions a subi une première entorse avec l’article 1152 (ancien) du Code civil autorisant le juge à modérer ou augmenter les clauses pénales lorsqu’elles sont manifestement excessives ou dérisoires (aujourd’hui, art. 1231-5).

Cette disposition du Code civil trouve régulièrement application dans le domaine du droit de la construction aux pénalités de retard prévues dans les marchés de travaux entre un promoteur et un entrepreneur notamment.

Il est fréquent de voir des décisions de justice réduisant le montant des pénalités de retard encourues par l’entreprise parce que les juges les considèrent manifestement excessives (en fait, lorsqu’elles sont excessives, c’est généralement parce que le retard de l’entrepreneur, est important plus que le montant de la pénalité elle-même).

L’examen de la jurisprudence récente montre également un assouplissement des tribunaux dans la rigueur dont ils font montre dans l’application du contrat.

Ainsi, en matière de maison individuelle, la démolition de la maison ne sera plus prononcée en raison des seuls vices du contrat ; pour que la démolition soit prononcée, il faudra établir que celle-ci constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui affectent l’ouvrage (Cass civ 3e, 15 octobre 2015, pourvoi n°14-23612).

En matière de défaut d’altimétrie, la démolition n’est plus prononcée que :

• s’il est important (exemple 77 cm) et qu’il est générateur de désordres (risque d’inondation du sous-sol) (Cass. Civ 3e, 4 mai 2016, pourvoi n°15-15899) ;
• s’il ne peut être régularisé autrement que par la démolition (Cass civ 3e, 27 janvier 2015, pourvoi n°13-28014 ; Cass civ 3e, 26 septembre 2012, pourvoi n°11-15186).

Dans un arrêt du 9 décembre 2014 (3e Chambre, pourvoi n°13-10072), la Cour de cassation a validé un arrêt de Cour d’appel ayant rejeté une demande en démolition/reconstruction d’une maison malgré le fait qu’elle soit affectée d’un défaut d’implantation altimétrique, d’un défaut minime d’implantation en mitoyenneté et de différences par rapport au projet sur la hauteur sous plafond, la largeur de la cuisine et la surface totale de la maison.

Cette évolution de la jurisprudence se trouve aujourd’hui consacrée dans le nouveau Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, puisque l’article 1221 nouveau du Code civil prévoit que :

Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

Il faut donc mettre dans la balance le coût de la mise en conformité pour le constructeur et l’intérêt de cette mise en conformité pour celui qui a commandé la prestation.

Dès lors qu’il existera une disproportion manifeste entre ces deux valeurs (qui, au passage, ne se mesure pas avec la même unité (coût pour le débiteur/intérêt pour le créancier), la mise en conformité sera rejetée.

C’est ouvrir la porte aux petits arrangements avec les stipulations du contrat et le cahier des charges du maître d’ouvrage. Cette disposition du Code civil n’étant a priori pas d’ordre public, il serait possible d’y renoncer.

Dans le domaine proche de l’empiétement sur le terrain voisin, la Cour de cassation a récemment refusé, dans un arrêt du 10 novembre 2016 (Cass civ 3e, pourvoi n°15-19561), de sacrifier le droit de propriété sur l’autel de la proportionnalité en réaffirmant haut et fort que la victime d’un empiétement est en droit d’obtenir la démolition de la partie de l’ouvrage qui empiète sur sa propriété.

Pour autant, là où le principe de proportionnalité reprend de la rigueur, c’est dans les moyens à mettre en œuvre pour faire cesser l’empiétement ; si un simple rabotage du mur est suffisant pour le faire cesser, la démolition totale du bâtiment n’est pas justifiée (Cass civ 3e, 10 novembre 2016, pourvoi n°15-25113).

Jean-Guillaume Monin, avocat associé, Droit immobilier & construction, CMS Bureau Francis Lefebvre Lyon