On sait que lorsque le prix d’acquisition, par une entreprise, de l’immeuble qu’elle a pris en crédit-bail est fixé à un prix trop bas, l’entreprise utilisatrice est tenue de réintégrer dans ses bénéfices imposables, une fraction des loyers qu’elle a déduits (CGI, art. 239 sexies et s).

Cette situation se rencontre chaque fois que le prix d’acquisition de l’immeuble est inférieur à la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien à la date de signature.

Une société avait acquis un immeuble en crédit-bail auprès d’une collectivité locale. Le prix de l’immeuble fixé par les parties était de 440 273 €, alors que la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat de crédit-bail, telle qu’évaluée par le contrat lui-même, était de près de 1 million d’euros. Cette somme de 1 million environ correspondait aux coûts, acquittés par la collectivité, liés à l’acquisition et à la rénovation de l’immeuble. Toutefois, la collectivité n’avait réellement déboursé que 440 273 €, somme demandée à l’entreprise, la différence entre les deux montants correspondant à des subventions perçues par la collectivité au titre de l’opération.

Le Conseil d’État, suivant l’analyse de l’administration, juge que, pour l’application des articles 239 sexies et suivants du CGI précité, la valeur de l’immeuble à retenir était celle retenue par le contrat lui-même et qui correspondait au prix de revient de l’opération immobilière pour la collectivité locale, soit 987 473 €. En effet selon lui, la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat correspond, en principe, à celle qui y est mentionnée, sans qu’il y ait lieu de la diminuer d’une subvention consentie par une collectivité publique au bailleur, alors même que cette subvention a permis de réduire le montant de la somme à verser par l’acheteur (CE, 19 juin 2017, n°395452).

Emmanuelle Féna-Lagueny, avocat counsel en matière d’impôts directs au sein du département de doctrine fiscale

Prix d’un immeuble acquis en crédit-bail et subventions – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 18 septembre 2017