La présentation du projet de loi de finances pour 2018 a levé le voile sur les contours d’une réforme extrêmement symbolique : la suppression de l’ISF et la création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Même si ce dernier emprunte à l’ISF l’essentiel de ses caractéristiques, il s’agit d’un nouvel impôt qui obéit à ses règles propres, souvent techniques et complexes.

L’IFI présente des caractéristiques originales que l’on sent motivées par la volonté d’appréhender une assiette la plus large possible et de bloquer certaines méthodes d’optimisation fiscale plus ou moins sophistiquées.

Parmi les principales originalités de ce nouvel impôt : une assiette qui va bien au-delà de la notion traditionnelle de « bien immobilier ». A ainsi vocation à être soumise à l’IFI une partie de la valeur des parts des sociétés qui détiennent directement ou indirectement un patrimoine immobilier même peu significatif. Pourra également être incluse dans l’assiette de l’IFI la fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie en unités de compte représentative de biens immobiliers.

Autre originalité de l’IFI : tout en admettant dans son principe la déduction des dettes afférentes aux actifs immobiliers, elle prévoit un mécanisme de plafonnement du passif que subiront les contribuables détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 5 M€ et financé à plus de 60% par emprunt.

Enfin c’est sur la déclaration de revenus que la fortune immobilière devra être déclarée et tous les contribuables concernés devront en détailler l’assiette dans de nouveaux imprimés qui viendront épaissir le volume de la déclaration de revenus.

A retenir 
Ce nouvel impôt sur la fortune immobilière a un large champ d’application car il touche les biens immobiliers au-delà des diverses enveloppes juridiques qui peuvent les recouvrir.

Jacqueline Sollier, avocat associée, droit fiscal

IFI : rien que l’immobilier, mais tout l’immobilier – La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos Patrimoine le 6 octobre 2017