Le régime de la taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage (TCBCE), défini par la loi de finances rectificative n°2015-1786 du 29 décembre 2015, est entré en vigueur le 1er janvier 2016. Il s’applique aux projets dont les demandes d’autorisation d’urbanisme ont été déposées après cette date.

Avec près d’une année de retard, un décret d’application vient enfin d’être publié. Il remplace les articles R. 520-1 et suivants du Code de l’urbanisme dont la rédaction n’avait pas été modifiée malgré deux réformes de grande ampleur intervenues en 2010 et 2015.

Les modifications suivantes ont été apportées au régime antérieur.

Champ d’application de la taxe

L’article L. 520-2 du Code de l’urbanisme énumère les opérations de transformation entrant dans le champ d’application de la taxe.

L’article R. 520-2 précise que ces opérations de transformation s’entendent des opérations réalisées avec ou sans travaux. Il ajoute également à la lettre de l’article L. 520-2 en soulignant que cette notion inclut également la transformation d’un local exonéré en application de l’article L. 520-6 du Code de l’urbanisme en un local non exonéré.

Fait générateur

Reprenant l’ancienne rédaction du code, l’article R. 520-3 du Code de l’urbanisme précise le fait générateur de la TCBCE. Cette taxe est ainsi due à la survenance de l’un des événements suivants :

• début des travaux si aucune autorisation d’urbanisme n’est requise ;
• changement d’affectation si aucune autorisation d’urbanisme n’est requise ;
• délivrance de l’autorisation d’urbanisme ;
• procès-verbal d’infraction constatant l’achèvement des constructions et des aménagements réalisés sans autorisation d’urbanisme.

Exonérations

Si la loi du 29 décembre 2015 n’avait pas modifié les cas d’exonération en matière de TCBCE, le décret du 2 octobre 2017 remplace les anciennes dispositions définissant les cas d’exonération.

Sont désormais définis :

• les locaux de recherche : il s’agit des locaux et de leurs annexes de toute nature utilisés pour des activités ayant « le caractère de recherches fondamentales ou de recherches appliquées comportant des aménagements particuliers les rendant impropres à une autre utilisation ». Cette rédaction s’inspire largement de celle applicable en matière de taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage en région Île-de-France ;
• les établissements industriels : il s’agit d’établissements dont l’activité nécessite « d’importants
  moyens techniques lorsqu’elle consiste dans la fabrication ou la transformation de biens ».

Calcul et plafonnement de la taxe

Le nouvel article R. 520-7 vient préciser les modalités de calcul du bénéfice de l’exonération prévue par l’article L. 520-8 du Code de l’urbanisme, applicable aux opérations de démolition-reconstruction. Reprenant la pratique administrative, il est désormais expressément prévu que sont déduites du calcul de la TCBCE les surfaces passibles de cette taxe démolies et reconstruites en vue d’un usage identique.

Toutefois, les modalités de calcul du plafonnement de la TCBCE n’ont pas été précisées. En effet, il est seulement indiqué que les coûts pris en considération sont ceux relatifs à l’acquisition et à l’aménagement du terrain ainsi que les coûts de démolition.

Déclaration des surfaces passibles de la taxe

Les modifications apportées au régime de la TCBCE seront intégrées dans le nouveau formulaire Cerfa, non encore publié. Il devra notamment comporter les éléments d’information suivants :

• caractéristiques et affectation des locaux projetés ;
• détail et justification des éléments nécessaires au calcul du plafonnement de 30% de la taxe ;
• montant de la taxe versée au titre d’une précédente affectation afin de bénéficier des droits acquis prévus à l’article L. 520-12 du Code de l’urbanisme.

Céline Cloché-Dubois, avocat Counsel en droit de l’énergie, environnement, droit public, droit immobilier & construction

Le décret d’application de la TCBCE enfin publié ! – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1439 du magazine Option Finance) le 27 novembre 2017