En matière de fiscalité locale, la destination et l’usage d’un immeuble conditionnent la méthode d’évaluation de la valeur locative foncière servant d’assiette à la taxe foncière et à la taxe d’habitation ou la contribution foncière des entreprises (CFE).

La destination et l’usage d’un immeuble s’apprécie in concreto en fonction de la qualité et de la nature de l’activité exercée réellement par l’occupant au 1er janvier de l’année d’imposition.

En matière d’évaluation foncière, il y a lieu de distinguer selon que l’immeuble ou le local (c’est-à-dire chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte) est affecté à usage :

• de locaux d’habitation ;
• de locaux commerciaux ou assimilés ;
• ou enfin d’établissements industriels justiciables d’une évaluation comptable.

S’agissant des locaux affectés à l’habitation, la valeur locative est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux (Code général des impôts – CGI, article 1496).

L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée sur le procès-verbal lors des opérations de révision de la commune pour le local de référence.

Ces derniers ont été déterminés en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune à la date de référence du 1er janvier 1970 (pour les Départements d’outre-mer au 1er janvier 1975).

S’agissant des locaux commerciaux non industriels, la valeur locative est depuis 2017 déterminée selon la méthode de la grille tarifaire (sauf pour les locaux exceptionnels évalués selon la résiduelle dite méthode subsidiaire), laquelle consiste à appliquer à la surface pondérée un tarif correspondant aux moyens référencés au 1er janvier 2013 (CGI, article 1498).

Enfin, s’agissant des locaux industriels, la valeur locative est déterminée selon la méthode comptable (CGI, article 1499) laquelle correspond à 8% de la valeur brute d’origine inscrite à l’actif du bilan du propriétaire et du locataire des postes terrains, aménagements des terrains, constructions et aménagements des constructions. Précisons que, bien qu’il n’existe pas de définition légale des établissements industriels, la jurisprudence et la doctrine administrative caractérisent les établissements industriels en cas d’activité de production et de transformation ou par la mise en oeuvre d’un outillage important et prépondérant au regard de l’activité déployée.

Soulignons que, la loi donne à l’Administration le pouvoir de tenir compte, à tout moment, des changements de toute nature affectant les propriétés bâties (CGI, article 1517 I) entraînant ainsi la mise à jour des bases de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, de la CFE et de leurs taxes annexes.

S’agissant des modifications affectant les constructions (CGI, article 1406) il y a lieu d’opérer une distinction entre :

• le cas des constructions nouvelles, les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties, qui doivent être déclarées spontanément par les propriétaires dans les quatre-vingt-dix jours suivant leur réalisation définitive ;
• le cas des changements de caractéristiques physiques ou d’environnement (n’entraînant pas de modification de surface du bâtiment), qui sont constatés d’office par l’Administration.

Enfin, il y a lieu de préciser qu’à chaque nature ou affectation d’immeuble correspond une déclaration spécifique (modèle H1 ou H2 locaux d’habitation immeuble individuel ou collectif, 6660 REV pour les locaux commerciaux, U pour les locaux industriels, et IL en cas de modification de locaux préexistants quelle que soit leur affectation).

Les propriétaires bailleurs doivent donc être vigilants lors de la conclusion des baux sur l’adéquation de l’affectation des locaux loués entre celle déclarée initialement lors de la construction et celle effectivement déployée par le preneur.

Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé,  fiscalité locale

Destination et usage d’un immeuble : les conséquences en fiscalité locale – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1449 du magazine Option Finance) le 12 février 2018