La mise à disposition d’un logement à son enfant peut entraîner un risque tant civil que fiscal si elle peut être qualifiée de donation. Au plan civil, l’enfant qui occupe le bien gratuitement risque d’avoir moins de droits dans la succession du parent donateur que ses frères et sœurs. Au plan fiscal, l’avantage indirect procuré par l’économie de loyers sera taxable aux droits de donation.

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier ne peut cependant être qualifiée de donation que s’il est démontré d’une part, l’appauvrissement du parent donateur et d’autre part, l’intention de ce dernier de gratifier l’enfant occupant le bien.

Dans un arrêt du 11 octobre 2017, la Cour de cassation a précisé que si cette mise à disposition constitue un prêt à usage, encore appelé « commodat », la qualification de donation est écartée au motif que le prêt à usage est un contrat de service gratuit, n’entraînant pour le prêteur aucun appauvrissement.

La conclusion d’un contrat de prêt à usage au moment de la disposition du bien peut donc être une précaution utile pour limiter le risque de qualification de l’opération en donation. Il convient cependant de rappeler que la qualification retenue par les parties, même dans un contrat écrit, ne lie pas les juges. Par conséquent, le prêt à usage pourra toujours être requalifié en donation si l’intention de gratifier l’enfant occupant, analysée au cas par cas par les juges, peut être établie.

A retenir
Lorsque la mise à disposition gratuite d’un logement en faveur d’un enfant peut être qualifiée de prêt à usage, elle ne constitue pas une donation taxable.

Grégory Dumont, avocat counsel, droit du patrimoine.

Le prêt à usage d’un logement chasse la donation – La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos Patrimoine le 23 mars 2018