A l’occasion de deux arrêts du 26 octobre 2017, dont l’un a fait l’objet d’une publicité renforcée, la Cour de cassation est venue confirmer la portée générale des dispositions du Code de la consommation : elles s’appliquent au contrat spécial de vente d’immeuble à construire (Civ. 3e, 26 octobre 2017, FS-P+B+I, n°16-13591 ; Civ. 3e, 26 octobre 2017, n°16-13592).

Dans ces deux affaires, strictement identiques, une société d’aménagement foncier vend à une personne physique un appartement en l’état futur d’achèvement et, à la date de livraison, l’acquéreur reste encore débiteur du solde du prix de vente. En l’absence d’exécution volontaire de l’acquéreur, et croyant bénéficier du délai de prescription de droit commun de cinq ans, la société venderesse assigne l’intéressé en paiement dans le courant de la quatrième année suivant la livraison de l’appartement.

Dans chaque espèce, l’acquéreur entend opposer une fin de non-recevoir à l’action du vendeur tirée de la prescription biennale prévue à l’article L.137-2 du Code de la consommation. Ce moyen de défense est reçu favorablement par le juge du fond.

Le vendeur forme alors un pourvoi, considérant que le texte de l’article L.137-2 du Code de la consommation est inapplicable à l’action en paiement du solde du prix de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement.

Interrogée sur l’applicabilité des dispositions du Code de la consommation, la Cour de cassation retient que la qualité de consommateur de l’acquéreur suffit à emporter l’application du délai de prescription de deux ans à l’action en paiement du vendeur d’immeuble à construire ; et ce à défaut d’exclusion légale prévue pour le contrat d’immeuble à construire.

Ainsi, dès lors que la vente d’un immeuble à construire intervient entre un professionnel et un consommateur, la prescription biennale de l’article L.137-2, devenu L.218-2, du Code de la consommation doit recevoir application.

A cet égard, on rappellera la définition du professionnel et du consommateur posée par le Code de la consommation en son article liminaire :

• le consommateur est défini comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole » ;
• le professionnel est défini comme « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ».

Cass. 3e civ., 26 octobre 2017, n° 16-13.591 et 16-13.592

Laurent Toulze, avocat, droit immobilier et construction