Quel contentieux abondant que celui du sort du bail dérogatoire lorsque le preneur est laissé en possession en fin de bail. L’arrêt commenté ici en est assurément une nouvelle illustration (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n°17-16.944).

En l’espèce, un bail commercial est consenti sur des locaux à usage d’hôtel. L’année suivante, un bail dérogatoire sur un local contigu à l’hôtel est conclu au bénéfice du même locataire, pour une durée de 23 mois. Avant l’expiration de ce délai, l’administrateur judiciaire du locataire informe le bailleur qu’il n’entend pas poursuivre l’exécution du bail dérogatoire.

Dans le cadre d’un contentieux portant sur le bail commercial de l’hôtel, le bailleur sollicite l’expulsion du locataire relativement au local contigu, toujours occupé malgré la résiliation du bail dérogatoire, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

En appel, la Cour retient que le locataire ne peut se prévaloir de l’acquisition de la propriété commerciale sur le local contigu puisque le bail dérogatoire afférent a été résilié à la demande de l’administrateur judiciaire.

Cette analyse est purement et simplement censurée par la Cour de cassation, qui considère qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est né dès lors que le locataire est resté dans le local et a été laissé en possession.

Cette position de la Haute juridiction n’est pas nouvelle puisque celle-ci a déjà pu juger par le passé qu’un nouveau bail soumis au statut prend obligatoirement naissance lorsque, à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession (voir notamment : Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n°16-24.045).

Il convient de noter que la Cour de cassation n’a aucunement entendu infléchir sa position, même dans la circonstance particulière de la présente espèce où le bail dérogatoire avait fait l’objet d’une résiliation de la part de l’administrateur judiciaire du locataire.

En pratique, il est vivement conseillé à tout bailleur de notifier, avant l’échéance du bail dérogatoire, son opposition à la poursuite des relations contractuelles, étant observé que depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, le bailleur inactif bénéficie encore d’un délai supplémentaire d’un mois à compter de l’échéance pour manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire.

Laurent Toulze, avocat, droit immobilier et construction

Le preneur d’un bail dérogatoire résilié peut-il se prévaloir de la propriété commerciale ? – Article paru dans la Lettre des baux commerciaux de juillet 2018