Le recours au démembrement de propriété pour le financement d’une acquisition immobilière peut générer une rémanence de TVA, même si l’immeuble est affecté à une activité soumise à la taxe.

Pour éviter ce risque, l’administration indique depuis 2010 que le nu-propriétaire peut transférer à l’usufruitier le droit à déduction de la taxe d’amont dont il se trouve privé du fait de la perte du droit d’exploiter le bien pour réaliser une activité économique. Cela suppose toutefois que la nue-propriété et l’usufruit soient immobilisés chez leur détenteur respectif et que l’immeuble soit affecté à la réalisation d’une activité économique ouvrant droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-30 n° 190 et 200). Prise à la lettre, cette doctrine ne valait que pour la cession de l’usufruit par le détenteur d’un immeuble en pleine propriété (devenant nu-propriétaire du fait de cette cession).

Elle a été récemment complétée : le transfert du droit à déduction est aussi possible lorsque le démembrement s’opère ab initio, mais à la condition que l’acquéreur de la nue-propriété ait, par ailleurs, une activité économique lui conférant la qualité d’assujetti à la TVA au moment de l’acquisition (réponses ministérielles des 2 avril 2019 n° 17324, 11 et 16 novembre 2021, n° 24228 et 39881). Cette condition supplémentaire s’appliquerait d’ailleurs aussi à la cession d’un usufruit, ce qui n’avait pas indiqué jusqu’à présent.

Concrètement, l’affectation de l’immeuble à une activité soumise à la TVA permet donc, grâce au transfert, que le coût de son acquisition soit intégralement détaxé entre les mains de l’usufruitier si le nu-propriétaire est une entreprise, tandis que la TVA grèverait toujours et définitivement le coût d’acquisition de la nue-propriété si son porteur est un simple particulier ou une SCI. Cette situation déroutante résulte de ce que la Directive 2006/112/CE n’autorise le transfert du droit à déduction qu’entre deux assujettis redevables de la TVA, qualité dont serait par hypothèse toujours dépourvu un nu-propriétaire non professionnel. Ce dernier postulat nous paraît toutefois discutable lorsque l’intention d’exploitation future de l’investisseur apparaît suffisamment établie dès l’acquisition en démembrement ou lorsqu’il agit comme acheteur-revendeur de droits de nue-propriété. La qualité d’assujetti à la TVA devrait lui être reconnue immédiatement et lui permettre de récupérer lui-même la taxe d’amont dans les conditions habituelles.

Elisabeth Ashworth, avocat associé en droit fiscal