Il est paradoxal de se réjouir d’une décision du Conseil d’Etat portant sur la détermination de la valeur ajoutée alors que la CVAE va disparaitre définitivement en 2024 et que la modernisation des états financiers à venir tend à réduire considérablement le champ du résultat exceptionnel.

Pour autant ne boudons pas notre plaisir de constater que pour la Haute Assemblée, la cession d’immeubles par une société foncière ne relève pas automatiquement d’une activité normale et courante comme le soutien l’administration fiscale depuis 2010.

Alors que de nombreux contentieux opposent encore des sociétés foncières aux services fiscaux sur cette question, il est précisé que si par nature de telles sociétés détiennent des immeubles et peuvent être amenées à en vendre comme le prévoit d’ailleurs leur objet social, il n’en demeure pas moins que ledit objet social principal est de les donner en location pendant le temps de leur détention. Pour la grande majorité de ces sociétés, la cession d’un immeuble relève d’une opération exceptionnelle.

Examinant la situation du contribuable, les juges constatent que sur les années d’imposition en cause les cessions ne « portaient que sur une dizaine d’immeubles par an, à rapporter à un parc total d’environ deux cent quatre-vingts immeubles, que ces cessions n’étaient aucunement indispensables à la bonne santé financière de l’entreprise ».

Ainsi, outre le volume des cessions, ce qui importe est de savoir si la constatation de plus-values est nécessaire au modèle économique de l’entreprise. Au cas d’espèce celui-ci reposait sur la détention durable des immeubles loués, « leur cession n’étant pas systématiquement dictée par une dépréciation de ces immeubles dans le temps ».

Cette analyse, rapportée aux contentieux actuellement pendant devant les juridictions, devrait être de nature à redonner de nouveaux arguments favorables aux contribuables pour obtenir l’exclusion des plus-values dans la valeur ajoutée CVAE.

Il serait donc opportun de réexaminer les moyens développés dans les contentieux en cours à l’aune de cette jurisprudence du Conseil d’Etat. (1)

Par Laurent Chatel, avocat associé, CMS Francis Lefebvre

[1] CE, 3ème-8ème ch. réunies, 16 décembre 2022, n° 448403, Sté Soval