On sait qu’en principe les biens donnés en location à un tiers ne peuvent pas être regardés, pour les besoins de l’ISF, comme des biens professionnels par leur propriétaire, même s’ils sont affectés à l’exercice d’une activité professionnelle par le tiers en cause.

Certains biens, donnés en location à une société qui les exploite et dans laquelle le propriétaire des biens détient une participation ayant le caractère de biens professionnels peuvent toutefois être regardés comme des biens professionnels : il s’agit des immeubles ou parts de sociétés civiles immobilières, des actions ou parts de SA ou SARL immobilières ayant pour objet la location de leurs immeubles à la société d’exploitation, ainsi que les fonds de commerce que son propriétaire donne en location à la société dont les parts ou actions constituent son outil de travail.

La propriétaire d’un fonds de commerce avait donné celui-ci en location-gérance à une société qu’elle détenait et dont elle était gérante. Mais elle avait ensuite apporté ses parts dans la société exploitant le fonds de commerce à une autre société, créant ainsi une interposition entre la société exploitante et elle-même.

La Cour de cassation a jugé le 6 octobre 2015 (n°14-23104) que ni la loi (solution implicite) ni la doctrine ne permettent de regarder le fonds de commerce (à hauteur des droits du contribuable dans la société exploitante) comme un bien professionnel. La doctrine invoquée exige en effet, pour qu’il en soit ainsi, que le fonds de commerce fasse l’objet d’une location à une société qui l’exploite et dont le contribuable détient des parts ou actions ayant elles-mêmes la qualité de biens professionnels, ce qui n’était plus le cas en l’espèce du fait de l’interposition de la SA ( BOI-PAT-ISF-30-30-10-20 n°170). La solution est sévère mais conforme au principe d’interprétation stricte de la doctrine administrative.

Rappelons que de même, le propriétaire d’un immeuble qui le donne en location à une société d’exploitation peut considérer celui-ci comme un bien professionnel, ce qui n’est pas le cas si la location est consentie à une filiale de la société d’exploitation. Néanmoins, l’administration admet que lorsque l’immeuble est détenu par une société immobilière qui le donne en location à une société d’exploitation, les parts de cette société immobilière peuvent être considérées sous certaines conditions comme des biens professionnels exonérés d’ISF (BOI précité n°50 et s.).

Emmanuelle Féna-Lagueny, avocat Counsel en matière d’impôts directs au sein du département de doctrine fiscale

ISF et biens professionnels : attention aux pièges lorsque les biens sont donnés en location! – L’actualité fiscale en bref parue dans le magazine Option Finance le 15 février 2016