L’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI dispose que la valeur d’origine à laquelle les immobilisations acquises doivent être inscrites au bilan s’entend du prix d’achat majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien.

Une société avait acquis un immeuble à usage d’habitation pour lequel elle devait obtenir une autorisation de changement d’usage avant de pouvoir l’utiliser comme siège social. Aux termes de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction alors applicable, l’autorisation pouvait, dans certaines communes, être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitations de locaux ayant un autre usage.

Dans ce cas, l’autorisation était attachée au local et non à la personne, comme l’indiquait l’article précité du code de la construction et de l’habitation. La société, soumise à cette obligation, avait conclu une convention de cession de « droit de commercialité » avec une autre société prévoyant l’engagement de cette dernière de transformer en locaux d’habitation les locaux commerciaux qu’elle détenait en contrepartie d’une indemnité de 750 000 € HT. La société qui nous occupe avait déduit l’indemnité du résultat imposable de l’exercice au cours duquel elle l’avait versé, ce que lui refusait l’administration.

Le Conseil d’État juge (CE, 21 juillet 2017) que, dès lors que l’autorisation était attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, l’indemnité versée, qui a pour effet d’accroître la valeur de l’immeuble, constitue un coût directement engagé pour la mise en état d’utilisation de celui-ci pour l’application de l’article 38 quinquies de l’annexe III du CGI et non une charge déductible, quand bien même, ainsi que le fait valoir la société, l’autorisation administrative n’exigeait pas que la compensation fasse l’objet d’une indemnisation.

Emmanuelle Féna-Lagueny, avocat counsel en matière d’impôts directs au sein du département de doctrine fiscale

Amortir ou déduire une indemnité qui a servi à changer l’usage d’un immeuble : la réponse du Conseil D’État – L’actualité fiscale en bref parue le magazine Option Finance le 2 octobre 2017