Depuis la loi de finances pour 2012 (art. 5-I, 3°), les acquéreurs de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière étaient tenus de retenir dans la base de calcul des droits de mutation (au taux de 5%) le prix d’achat majoré de certaines dettes contractées par la cible.

Il s’agissait de toutes celles ne se rapportant pas à l’acquisition des biens ou droits immobiliers inscrits à l’actif de la société. Dans sa volonté de s’opposer à certains schémas d’endettement artificiel de structures immobilières (avec pour objectif d’amoindrir les droits d’enregistrement), ce dispositif se révélait non seulement complexe dans sa mise en œuvre (notamment en présence de sous-filiales) mais également d’application beaucoup trop générale. Comment distinguer, parmi les emprunts ou compte courant non soldés, les sommes non directement liées à ces actifs, et était-il logique de pénaliser des situations sans lien direct avec la volonté initiale du législateur ?

Tel était le cas notamment quand une dette en cours avait pu financer des travaux ou des aménagements contribuant à la valorisation des immeubles. Il a donc été décidé de revenir sur ce texte à l’occasion de la loi de finances rectificative pour 2014 dont l’article 55 restaure la base de calcul antérieure, à savoir tout simplement le prix de vente ou la valeur vénale des titres (nouvel art. 726 du Code général des impôts).

Ce retour en arrière n’aura pas pour autant comme conséquence de priver les services des impôts de leur droit de contrôle sur la régularité de la détermination de ce prix et des droits, notamment dans toutes les situations dont la perception abusive avait pu motiver le législateur en 2011. Mais on peut espérer que l’analyse des opérations par ces services s’effectuera avec plus de discernement que ce à quoi l’application de la réforme antérieure aboutissait en matière de coût.

Lire également : Synthèse des régimes de TVA et droits de mutation (DMTO) portant sur les actifs immobiliers

Christophe Frionnet, avocat associé, spécialisé en fiscalité directe.

*Calcul des droits sur l’achat des sociétés immobilières : retour salutaire à la case départ* – Actualité parue dans La Lettre de l’Immobilier, Option Finances le 16 mars 2015

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