Droit immobilier & construction
Destination administrative ou contractuelle, un couple mal assorti ?
23 février 2018 | CMS FL
La question de la destination des locaux se pose systématiquement lors de la signature de baux commerciaux. L’utilisation autorisée au titre du bail suppose que le bailleur ait bien appréhendé la situation administrative des locaux au regard de la réglementation relative à la destination et à l’usage. Ces deux notions, distinctes, sont définies par le Code de l’urbanisme et par le Code de la construction et de l’habitation. Lire la suite
Permis de construire : la desserte d’une construction peut être future à condition d’être certaine
5 février 2018 | CMS FL
L’instruction d’une autorisation d’urbanisme doit assurer la conciliation entre les exigences de la règle de droit, notamment de son application dans le temps, et les contingences de l’aménagement urbain notamment lorsqu’il s’agit d’autoriser des constructions dans des secteurs dont les équipements publics sont encore à l’état de projet.
Précision sur le point de départ du délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement
1 février 2018 | CMS FL
Conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I, 1o du Code de commerce, un bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire.
Les différences entre la Belgique et la France concernant les baux commerciaux : analyse comparative pratique pour les opérations transfrontalières
31 janvier 2018 | CMS FL
Issu d’une loi du 30 juin 1926, le statut des baux commerciaux français a inspiré la Belgique qui, le 30 avril 1951 s’est également pourvue d’une réglementation propre. Figures d’exception dans le paysage européen, les droits belges et français des baux commerciaux répondent à la même logique et sont construits sur les mêmes principes.
En l’absence de clause contractuelle expresse, les travaux de ravalement ordonnés par l’Administration demeurent à la charge du bailleur
31 janvier 2018 | CMS FL
Par principe, les travaux imposés par l’Administration sont à la charge du bailleur en vertu des articles 1719 2° et 1720 du Code civil, le bailleur étant tenu à la fois « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Lire la suite
Lissage du déplafonnement du loyer de renouvellement : dans tous les cas ?
30 janvier 2018 | CMS FL
A l’occasion de la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », le législateur a souhaité atténuer les effets du déplafonnement du loyer de renouvellement en instaurant un mécanisme de lissage de celui-ci par paliers de 10% annuels (article L.145-34 alinéa 4 du Code de commerce).
L’efficacité de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial
29 janvier 2018 | CMS FL
Il n’est pas rare que les parties à un bail commercial insèrent dans leur contrat une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
Confirmation de la nullité absolue de la clause obligeant un preneur à adhérer à une association de commerçants
25 janvier 2018 | CMS FL
La jurisprudence est désormais bien établie sur la question de la validité des clauses imposant à un preneur l’adhésion à une association de commerçants ; elle considère ces stipulations comme nulles, d’une nullité absolue, et contraires à la liberté d’association garantie notamment par l’article 11 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH) (Cass. 3e civ., 12 juin 2003, n°02-10.778).
La dénégation du droit au statut des baux commerciaux : une épée de Damoclès sur la tête du preneur
24 janvier 2018 | CMS FL
Compte tenu de sa spécificité, le bénéfice de la propriété commerciale suppose la réunion de plusieurs conditions strictes. Lorsque celles-ci ne sont pas remplies, le bailleur pourra évincer le preneur, sans avoir à lui payer une indemnité d’éviction, en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Si les conditions de mise en œuvre de cette faculté sont connues de longue date, les conditions de délai y présidant ont été affinées très récemment par la Cour de cassation.
La Cour de cassation confirme sa sévérité à l’égard du diagnostiqueur d’amiante
5 janvier 2018 | CMS FL
Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n°16-21 942
En application de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, les vendeurs et les bailleurs ont l’obligation de faire établir et de produire des rapports faisant état de la présence ou de l’absence d’amiante.
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Le décret d’application de la TCBCE enfin publié !
4 janvier 2018 | CMS FL
Le régime de la taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage (TCBCE), défini par la loi de finances rectificative n°2015-1786 du 29 décembre 2015, est entré en vigueur le 1er janvier 2016. Il s’applique aux projets dont les demandes d’autorisation d’urbanisme ont été déposées après cette date.
L’action en requalification d’une convention en bail commercial
2 janvier 2018 | CMS FL
La Cour de cassation a récemment rappelé que le point de départ de la prescription de l’action en requalification de l’action en requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat.
Un projet de centrale solaire au sol refusé sur le fondement de la protection du caractère naturel des sites
29 décembre 2017 | CMS FL
Dans les commues dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU), certaines dispositions du règlement national d’urbanisme sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme en sus des dispositions du PLU. Ainsi, dix dispositions sont d’ordre public et visent entre autres les problématiques de sécurité, de salubrité, de densité mais également la protection du « caractère ou de l‘intérêt des lieux avoisinantes aux sites, paysages naturels ou urbains » (article R.111-27 du Code de l’urbanisme ; ancien article R.111-21). C’est sur cette dernière disposition que la cour administrative d’appel (CAA) de Bordeaux a été amenée à se prononcer relativement à des demandes de permis de construire portant sur une centrale solaire au sol (CAA Bordeaux, 29 juin 2017, n°15BX02459, n°15BX02460, n°15BX02461, n°15BX02462, n°15BX02463).
Non-respect partiel d’un engagement de revendre : modalités de taxation favorables et application large
28 décembre 2017 | CMS FL
La doctrine administrative fixant les modalités de calcul des droits de mutation dus en cas de non-respect partiel d’un engagement de revendre est applicable aux affaires en cours et s’impose aux services fiscaux, quels qu’aient été le délai pour revendre (cinq ou deux ans) et le prix des ventes intervenues dans cette période. Lire la suite
IFI : conditions d’exonération de l’immobilier commercial détenu par des sociétés
27 décembre 2017 | CMS FL
L’assiette du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) exclurait les actifs immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient, ou d’une société du même groupe si la société dont le redevable détient les titres exerce également une activité éligible.
Déduction du passif : un dispositif IFI potentiellement inéquitable ou pour le moins pénalisant
26 décembre 2017 | CMS FL
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), adopté par l’Assemblée nationale, présente de nombreuses similitudes par rapport à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), s’agissant du patrimoine immobilier à retenir, sauf que les règles de déduction des dettes du contribuable sont en revanche profondément modifiées.
Inclusion des titres cotés dans l’assiette de l’IFI : une logique discutable, source d’incertitudes
20 décembre 2017 | CMS FL
Naturellement plus restreinte que celle de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) paraissait devoir être aussi plus simple à déterminer. La réalité promet d’être assez différente. En visant, de manière très large, la détention indirecte d’immeubles, le nouveau dispositif crée de nombreuses sources de questions et d’incertitudes, que l’inclusion dans son champ des titres cotés illustre à merveille.
Comment lire les nouveaux avis de taxe foncière et de CFE ?
19 décembre 2017 | CMS FL
Avec la révision cadastrale applicable à compter de 2017, vous découvrez des avis d’imposition comportant des bases différentes de celles imposées jusqu’en 2016. Diverses vérifications sont possibles malgré des mécanismes complexes. Lire la suite
IFI et biens professionnels : une large exonération… à ce stade
19 décembre 2017 | CMS FL
Si le texte adopté en première lecture par l’Assemblée nationale définit l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) comme « un impôt annuel sur les actifs immobiliers », le projet de loi de finances initialement présenté par le Gouvernement définissait le champ d’application de l’IFI en se référant aux seuls « actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire ».
Calcul, déclaration et contrôle : de l’ISF à l’IFI, il n’y a qu’un pas
18 décembre 2017 | CMS FL
En l’état actuel du projet, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) présente certes la nature d’un nouvel impôt, mais qui imite très clairement l’actuel impôt de solidarité sur la fortune (ISF) quant à ses règles de calcul, de déclaration et de contrôle.
IFI : champ d’application pour les résidents et non-résidents
12 décembre 2017 | CMS FL
La loi de finances pour 2018 a prévu de remplacer l’actuel impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par un impôt sur la fortune immobilière (IFI), dont l’assiette serait limitée aux actifs immobiliers détenus par le contribuable au 1er janvier de chaque année.
Plan logement : les mesures fiscales incitatives menacées par l’IFI ?
11 décembre 2017 | CMS FL
Conformément aux annonces du Gouvernement, le volet immobilier occupe une place prépondérante dans le projet de loi de finances pour 2018 qui a été dévoilé en septembre 2017 et qui devrait être complété par une « loi logement » mi-2018.
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