Selon l’article 244 bis A du Code général des impôts, et sous réserve des conventions internationales, les sociétés de capitaux étrangères sont soumises à un prélèvement d’un tiers sur leurs plus-values de cession de titres de sociétés françaises à prépondérance immobilière.

L’article 13-4 du modèle de convention fiscale de l’OCDE prévoit que «les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions qui tirent directement ou indirectement plus de 50% de leur valeur de biens immobiliers situés dans l’autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat». Les conventions rédigées selon ce modèle autorisent donc la France à appliquer l’article 244 bis A.

Or, les conventions contenant des dispositions différentes, permettant de faire échec à l’imposition prévue par l’article 244 bis A, sont peu à peu renégociées et modifiées dans le sens d’une harmonisation avec le modèle de l’OCDE. Il en est ainsi de la convention fiscale entre la France et le Luxembourg. On se souvient que, du fait d’une interprétation divergente de la convention par les hautes juridictions des deux pays, les plus-values de cession par une société luxembourgeoise d’un bien immobilier situé en France bénéficiaient d’une double exonération, à la fois en France et au Luxembourg.

La signature de l’avenant du 24 novembre 2006, applicable au 1er janvier 2008, permit certes à la France d’imposer les plus-values immobilières de source française, mais uniquement dans le cas d’une détention directe des immeubles, ou d’une détention au travers «de sociétés qui, quelle que soit leur forme juridique, n’ont pas de personnalité distincte de celle de leurs membres».

La double exonération restait donc possible en cas de cession, par une société luxembourgeoise, de titres d’une société civile ou d’une société de capitaux française détenant un immeuble en France.

La convention a donc été modifiée à nouveau par un avenant du 5 septembre 2014, qui prévoit désormais que «les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie ou toute autre institution ou entité, dont l’actif ou les biens sont constitués pour plus de 50 pour cent de leur valeur ou tirent plus de 50 pour cent de leur valeur – directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités – de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont imposables que dans cet Etat».

Si la France et le Luxembourg finalisent la procédure de ratification et l’échange des notifications diplomatiques avant la fin de l’année 2015, le nouvel avenant s’appliquera le 1er janvier 2016 pour les sommes imposables par voie de retenue à la source et à tout exercice commençant le 1er janvier ou après le 1er janvier 2016 pour les autres revenus. A cet égard, un projet de loi a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er juillet 2015.

De son côté, le Luxembourg a entamé la procédure de ratification le 9 juin 2015.

A l’avenir, les plus-values immobilières des sociétés luxembourgeoises en France ne bénéficieront plus d’une fiscalité spécifique et seront imposables en France dans les conditions de droit commun de l’article 244 bis A.

Par ailleurs, la France et l’Allemagne ont signé le 31 mars 2015 un avenant à la convention fiscale entre les deux pays, qui introduit un nouvel article 7 relatif aux plus-values immobilières, prévoyant que : «Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions, de parts ou droits tirant directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers situés dans l’autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat».

Enfin, la convention fiscale franco-belge est également en cours de renégociation.

Julien Saïac, avocat associé, spécialisé en fiscalité internationale