Sous réserve de l’application des conventions internationales, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière françaises réalisées par des sociétés de capitaux étrangers font l’objet d’un prélèvement d’un tiers en application de l’article 244 bis A du CGI.

A la suite des interprétations contradictoires de la convention par les hautes juridictions des deux Etats, les plus-values de cession par une société luxembourgeoise d’un bien situé en France bénéficiaient cependant d’une double exonération, à la fois en France et au Luxembourg.

La signature de l’avenant du 24 novembre 2006, applicable au 1er janvier 2008, permit à la France de récupérer le droit d’imposer les plus-values immobilières de source française, mais uniquement dans le cas d’une détention directe des immeubles, ou d’une détention par une société fiscalement transparente.

L’absence totale d’imposition des plus-values immobilières perdurait donc en cas de cession, par une société luxembourgeoise, des titres d’une société civile ou d’une société de capitaux française détenant un immeuble en France.

C’est précisément pour mettre fin à cette situation qu’un nouvel avenant a été signé le 5 septembre 2014. Il est désormais prévu que : «Les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, fiducie ou toute autre institution ou entité, dont l’actif ou les biens sont continués pour plus de 50 % de leur valeur ou tirent plus de 50 % de leur valeur – directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités – de biens immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont imposables que dans cet Etat.»

Compte tenu de la ratification de cet avenant en décembre 2015, ces dispositions ne sont toutefois applicables qu’à compter du 1er janvier 2017.

Julien Saïac, avocat associé, spécialisé en fiscalité internationale