La loi prévoit qu’un propriétaire peut imputer sur son revenu global, dans certaines conditions, une fraction de son déficit foncier. Le solde peut constituer une charge déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Toutefois, la loi prévoit qu’en cas de cession de l’immeuble (ou d’arrêt de sa location), le bénéfice de l’imputation sur le revenu global est rétrospectivement perdu au titre des trois années précédant la cession.

Par un rescrit de 2010, l’administration fiscale a indiqué que le déficit qui a été imputé sur le revenu global redevient un déficit foncier, mais soutenait que l’ensemble des déficits fonciers afférents à un immeuble cédé sont seulement utilisables jusqu’à la cession de cet immeuble. Elle a réaffirmé sa position dans une réponse ministérielle du 5 mai 2016.

Or, la loi ne s’oppose pas expressément au report des déficits se rapportant à un immeuble cédé, y compris pour sa part correspondant au déficit initialement imputé sur le revenu global, comme l’ont reconnu le tribunal administratif de Melun, la cour administrative d’appel de Versailles et en dernier lieu le Conseil d’État, dans une décision du 26 avril 2017.

Ainsi, les déficits qui perdent rétrospectivement le bénéfice de l’imputation sur le revenu global des trois années précédentes peuvent augmenter le déficit reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes sans que la cession du bien n’y fasse obstacle.

A retenir
La cession d’un immeuble entraîne la remise en cause de l’imputation du déficit qui s’y rapporte sur le revenu global des trois années précédentes mais pas la perte de ce déficit.

Pierre Carcelero, avocat associé en droit fiscal

Déficit foncier : la faculté de report confirmée en cas de cession d’immeuble – La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos le 16 juin 2017