Faute d’accord amiable entre l’exproprié et l’expropriant ou entre le vendeur et le titulaire du droit de préemption, c’est au juge de l’expropriation qu’il appartient de fixer la valeur vénale du bien.

Expropriation

La procédure d’expropriation se déroule en deux phases : administrative d’une part (enquête publique, déclaration d’utilité publique et ordonnance d’expropriation) et judiciaire d’autre part (transfert de propriété du bien et indemnisation de l’exproprié).

A défaut d’accord amiable entre les parties, le montant de l’indemnisation allouée par l’expropriant à l’exproprié est déterminé par le juge de l’expropriation. Cette somme se compose d’une indemnité principale qui correspond à la valeur vénale du bien et d’indemnités accessoires visant à réparer le préjudice subi par l’exproprié (indemnité de remploi, indemnité de dépréciation en cas d’expropriation partielle, etc.).

Le bien est enfin estimé à la date de la décision de première instance et sa consistance –c’est-à-dire ses composantes, sa qualité, son état mais aussi sa situation locative– est appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. En pratique, sauf situation particulière tenant au bien, la valeur vénale du bien exproprié est appréciée par comparaison des données du marché immobilier. Ces données sont transmises par l’exproprié et par le commissaire du gouvernement (France Domaine). Les propriétaires expropriés peuvent obtenir gratuitement de l’administration fiscale la transmission des éléments d’information relatifs aux valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années1.

Le juge procède à une visite des lieux et auditionne les parties2. S’il rencontre des difficultés particulières d’évaluation, il peut désigner un expert ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire3.

Le juge doit statuer dans la limite des conclusions des parties et de celles du commissaire du gouvernement4. Il doit tenir compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique5.

Le montant de l’indemnité principale ne pourra excéder l’estimation faite par France Domaine lorsqu’une mutation antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété a donné lieu soit à une évaluation administrative soit à une déclaration fiscale d’un montant inférieur à cette estimation. L’exproprié pourra toutefois démontrer que l’estimation de l’Administration ne prend pas correctement en compte l’évolution du marché immobilier ou que le bien a, depuis cette mutation, subi des modifications dans sa consistance matérielle ou juridique, son état ou sa situation d’occupation6.

Droit de préemption urbain

Le propriétaire qui souhaite aliéner un bien soumis au droit de préemption doit effectuer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA)7. La DIA précise le prix et les conditions de l’aliénation projetée (modalités de paiement notamment). Si le titulaire du droit de préemption décide d’acquérir le bien dans un délai de deux mois suivant la réception de la DIA et à défaut d’accord sur le prix, il lui appartient de saisir le juge de l’expropriation.

Le prix est fixé selon la procédure applicable en matière d’expropriation8. Il est exclusif de toute indemnité accessoire à la différence de la procédure d’expropriation. A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations intervenues pour des biens similaires situés dans des zones comparables.

1.  Art. L. 322-10 C. Exp.
2.  Art. R. 311-14 C. Exp.
3.  Art. R. 322-1 C. Exp.
4.  Art. R. 311-22 C. Exp.
5.  Art. L. 322-8 C. Exp.
6.  Art. L. 322-9 C. Exp.
7.  Art. L. 211-1 à L. 213-18 C. Urb.
8.  Art. R213-11 C. Urb.

Céline Cloché-Dubois, avocat en droit de l’énergie, environnement, droit public, droit immobilier & construction.

Alice Le Néel, avocat en droit de l’immobilier et de la construction