La période est propice pour procéder à des arbitrages sur ses actifs immobiliers.

Le passage au prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu au 1^er janvier 2019 peut se révéler propice aux contribuables désireux de procéder à certains arbitrages de leurs actifs immobiliers.

Tout d’abord, leurs revenus fonciers courants de l’année 2018 bénéficieront des effets de « l’année blanche«  grâce à l’octroi du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR): ces revenus ne supporteront donc ni l’impôt sur le revenu, ni les prélèvements sociaux. Mais la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% ou 4% demeurera éventuellement due.

De ce point de vue, conserver les biens locatifs jusqu’à la fin de l’année 2018 permet à ces propriétaires de profiter pleinement de revenus défiscalisés.

La cession de ces actifs à la fin de l’année 2018 (voire au début de 2019) aura, quant à elle, un impact sur leur imposition de 2019.

En effet, les contribuables verront leurs revenus fonciers de 2019 diminuer voire être supprimés : ils seront alors en situation de demander une modulation à la baisse du prélèvement à la source applicable à leurs revenus de 2019.

En l’absence d’autres revenus prévisionnels, cette modulation pourra même conduire à un taux de 0% (en pratique, le délai de prise en compte de cette demande de baisse sera compris entre un et trois mois).

A cet avantage -normal- s’ajoutera une baisse de l’assiette de leur impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ce dès 2019 si la vente intervient avant le 1^er janvier 2019.

Les contribuables menacés par le déplafonnement technique de l’IFI en 2019 lié au passage au prélèvement à la source (voir notre article : « Prélèvement à la source : dommage collatéral en
vue sur l’IFI »), apprécieront tout spécialement cette perspective.

Le jeu des abattements pour durée de détention

Enfin, l’optimisation sera complète si les plus-values de cession des immeubles ne sont pas elles-mêmes imposées, notamment par le jeu des abattements pour durée de détention. Rappelons
que les barèmes des abattements sont différents pour l’impôt sur le revenu et la taxe sur les plus-values immobilières élevées d’une part et les prélèvements sociaux d’autre part, et permettent une exonération totale après respectivement 22 et 30 ans de détention.

Cet « alignement des planètes fiscales » est sans doute inédit et constitue donc une fenêtre de tir particulièrement favorable à la vente de biens immobiliers.

En outre, en s’allégeant dans la pierre, les contribuables pourront repenser leur organisation patrimoniale et redessiner les contours de leur fiscalité personnelle.

Ce sera singulièrement l’occasion pour eux de diversifier leur patrimoine vers des actifs à la fois plus simples à gérer, plus liquides et plus faiblement taxés : typiquement, de l’assurance-vie ou un portefeuille-titres.

Notons qu’un réinvestissement dans l’immobilier ne sera pas, par principe, exclu : il ne pourra néanmoins se concevoir que dans le cadre d’une structuration adéquate.

Enfin, pour certains contribuables, cette mobilité retrouvée de leurs capitaux facilitera aussi la réalisation de projets nécessitant un accompagnement juridique et fiscal plus poussé, tels qu’une création d’entreprise ou encore une expatriation.

La fin de « l’année blanche » peut constituer un moment privilégié, sur le plan fiscal, pour céder ses actifs immobiliers et réorganiser efficacement son patrimoine.

André Loup, avocat Counsel, en fiscalité directe

Immobilier et « année blanche » : et si c’était le moment de vendre ? – Article paru dans Les Echos Patrimoine le 9 novembre 2018