Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), applicable à compter du 1er janvier 2018, aura un large champ d’application, puisqu’il visera les biens immobiliers détenus en direct, ainsi que les titres de société à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers, détenus directement ou indirectement. La loi permet d’aller rechercher une base imposable quel que soit le nombre de niveaux de sociétés séparant l’immobilier du contribuable.

Par exception, les immeubles affectés à l’exercice de l’activité opérationnelle de la société qui les détient ou à celle du redevable seront exonérés.

La fraction de la valeur d’une société représentative de l’immobilier est déterminée en retenant le rapport existant entre la valeur brute réelle de l’actif correspondant à des biens immobiliers (et des parts représentatives de ces mêmes biens) et la valeur brute réelle de l’ensemble des actifs de la société (mobiliers ou immobiliers).

Imaginons une société détenant un bien immobilier d’une valeur de 100, de la trésorerie pour 80 et un endettement de 90. La fraction de la valeur des parts assujettie à l’IFI s’élèverait à 50, soit 90 (valeur réelle des titres) x 100/180 (ratio d’actifs représentant l’immobilier). Dans cette même situation, l’assiette retenue selon les règles de l’impôt sur la fortune actuellement en vigueur aurait été de 90.

A retenir
Les détenteurs de titres de sociétés immobilières seront mieux traités sous le nouvel impôt toutes les fois que ces dernières détiendront également des actifs autres qu’immobiliers.

Thomas Laumière, avocat en droit fiscal

Impôt sur la fortune : les titres des sociétés détenant de l’immobilier moins taxés – La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos Patrimoine le 24 novembre 2017