Naturellement plus restreinte que celle de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) paraissait devoir être aussi plus simple à déterminer. La réalité promet d’être assez différente. En visant, de manière très large, la détention indirecte d’immeubles, le nouveau dispositif crée de nombreuses sources de questions et d’incertitudes, que l’inclusion dans son champ des titres cotés illustre à merveille.

Le projet de loi de finances adopté en première lecture par l’Assemblée nationale prévoit que l’assiette de l’IFI inclut la fraction de la valeur des titres de sociétés représentative de biens immobiliers, y compris lorsque les sociétés ne sont pas à prépondérance immobilière, et quel que soit le nombre de niveaux d’interposition.

Seules sont exclues de cette conception très extensive des titres à inclure dans l’assiette de l’IFI les participations directes ou indirectes de moins de 10% dans des sociétés ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ainsi que dans certains fonds ou organismes de placement collectifs dont l’actif est constitué directement ou indirectement à moins de 20% de biens ou droits immobiliers.

Par principe, les titres de sociétés cotées sont donc dans l’assiette de l’IFI lorsque le redevable détient, au sein de son foyer fiscal, plus de 10% du capital et des droits de vote de la société ou lorsque la société a une activité civile ou « patrimoniale ». Cette définition suscite, au minimum, deux interrogations de principe et une difficulté pratique de nature à rendre l’inclusion des titres de sociétés cotées dans l’assiette de l’IFI délicate à appliquer.

La première interrogation porte sur le bien-fondé de l’inclusion dans l’assiette de l’IFI de détentions de moins de 10% dans des sociétés cotées – alors même que ces dernières, quelle que soit la composition de leur actif, ne relèvent généralement pas de la réglementation fiscale applicable à la plupart des sociétés immobilières (par exemple, en matière de taxation des plus-values et de droits de mutation sur les cessions de titres, ou de taxe de 3% sur les immeubles). Cette inclusion a pour effet d’attraire dans le champ de l’IFI des détentions de titres qui s’apparentent fondamentalement plus à des investissements de portefeuille et à des placements mobiliers qu’à des détentions  indirectes d’actifs immobiliers.

La seconde interrogation est liée à la définition de l’activité de la société : seules sont visées les sociétés cotées ayant une activité civile ou patrimoniale.

Or, la notion d’activité civile ou patrimoniale semble antinomique avec la réalité d’une société cotée,  même foncière, qui a vocation à animer un groupe ou à exercer directement ou indirectement différentes activités, dont certaines commerciales, et dont la gestion devrait en principe être qualifiée de professionnelle plutôt que de patrimoniale.

Par ailleurs, cette inclusion est susceptible de générer une difficulté qui pourrait, en pratique, en  limiter singulièrement la portée. La détermination de la fraction de la valeur des titres d’une société cotée à déclarer à l’IFI, qui est délicate dès lors que la société détient des actifs et passifs de natures différentes, risque en effet d’être particulièrement complexe pour des sociétés cotées.

Or, le projet de texte de loi prévoit fort heureusement que le redevable de bonne foi, actionnaire minoritaire d’une société, ne subira aucun rehaussement s’il peut démontrer qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires pour estimer la fraction de la valeur des titres représentative de l’immobilier indirectement détenu. Cette clause de sauvegarde risque d’être d’application courante pour les titres de sociétés cotées si celles-ci sont maintenues dans le champ du dispositif.

Frédéric Gerner, avocat associé, droit fiscal

Inclusion des titres cotés dans l’assiette de l’IFI : une logique discutable, source d’incertitudes – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1439 du magazine Option Finance) le 27 novembre 2017