Par son arrêt du 27 avril 2017, la Cour de cassation poursuit son œuvre de définition des rapports entre le contrat dit préliminaire « de réservation » et le contrat définitif de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le couple de requérants, démarché à domicile pour faire l’acquisition de biens vendus en l’état futur d’achèvement, avait dans ce cadre conclu un contrat de réservation de divers lots, puis avait signé quelques mois plus tard l’acte authentique d’acquisition.

Relevant que le contrat préliminaire ne respectait aucune des dispositions d’ordre public relatives au démarchage à domicile (articles L.121-21 et s. du Code de la consommation, dans leur rédaction issue de la loi n° 93-949 du 27 juillet 1993), les acquéreurs ont invoqué sa nullité et celle corrélative, selon eux, de l’acte de vente définitif. La troisième chambre civile de la Cour approuve les juges d’appel d’avoir considéré que le contrat de réservation étant facultatif, sa nullité était sans incidence sur la validité du contrat définitif de vente subséquent.

La Haute juridiction affirme ainsi nettement l’indépendance des deux contrats. Rappelons qu’en pareil cas, le réservataire conservait jusqu’alors la possibilité de placer le débat sur le terrain pénal, la violation des règles relatives au démarchage y étant sanctionnée (article L.121-23 du Code de la consommation).

Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n°16-15.519

Jean-Luc Tixier, avocat associé en droit immobilier et droit public