Conformément aux annonces du Gouvernement, le volet immobilier occupe une place prépondérante dans le projet de loi de finances pour 2018 qui a été dévoilé en septembre 2017 et qui devrait être complété par une « loi logement » mi-2018.

Au travers de multiples mesures fiscales, l’objectif du Gouvernement est d’augmenter l’offre de logements disponibles, notamment en encourageant les constructions nouvelles sur certains territoires, tout en réduisant la dépense de l’Etat.

Concernant les particuliers, cette stratégie logement se traduit par un recentrage géographique de certaines aides fiscales. Prorogés jusqu’au 31 décembre 2021, la réduction d’impôt pour investissement locatif « Pinel » ainsi que le prêt à taux zéro destiné aux primo-accédants à revenus modestes seraient réservés aux zones tendues.

Sur les zones tendues, le projet prévoit également une nouvelle incitation à la libération du foncier : un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values pour la vente de terrains à bâtir. En l’état actuel du texte, cet abattement serait de 100% pour les cessions destinées à la construction de logements sociaux, de 85% pour les logements intermédiaires et de 70% pour tous les autres logements. Seules les promesses de ventes conclues avant le 31 décembre 2020 pourraient en bénéficier.

La réforme de la taxe d’habitation sur la résidence principale, sous la forme d’un dégrèvement progressif sur trois ans, aboutira à sa suppression d’ici 2020 pour 80% des ménages en fonction de leurs ressources.

Pour encourager les travaux de rénovation énergétique des logements, le crédit d’impôt pour la transition énergétique sera recentré sur certaines dépenses et prorogé jusque fin 2018. Dès 2019, il se transformera en un mécanisme de prime à percevoir dès l’achèvement des travaux.

Concernant les entreprises, le taux réduit d’imposition de 19% sur les plus-values résultant de la cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en logements devrait être prorogé jusqu’à fin 2020 sur les zones tendues et inclure les terrains à bâtir.

Selon certains professionnels, ces mesures fiscales positives pour le secteur immobilier risquent de voir leurs effets sur l’offre de logements atténués par une autre disposition du projet de loi de finances 2018, à savoir la création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune par ce nouvel impôt répond à la volonté affichée du Gouvernement « de taxer la rente immobilière pour réorienter l’épargne vers l’économie productive ». C’est la raison pour laquelle son assiette devrait ne porter que sur les actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire.

On peut s’interroger sur cette notion d’économie productive que cherche à promouvoir le Gouvernement dans la mesure où elle semble exclure de facto les activités de location immobilière. Or, un propriétaire bailleur, qui acquitte des droits de mutation, est susceptible d’employer des ouvriers pour effectuer des travaux de réparation et d’acheter des meubles s’il s’agit de locations meublées, ce qui contribue effectivement à l’économie réelle.

En créant un impôt ciblé sur la fortune immobilière, et en excluant les revenus fonciers du prélèvement forfaitaire unique, ne risque-t-on pas de pénaliser fiscalement l’investissement locatif ?

Outre la hausse des prix qui résulterait de la baisse de l’offre locative, la réforme pourrait avoir pour conséquence un arbitrage de la part des potentiels investisseurs du secteur immobilier. Au cas par cas, tenant compte des incitations fiscales prévues par le Plan logement mais également du coût fiscal que représente l’IFI, ces contribuables pourraient finalement choisir d’affecter leur épargne à d’autres types d’actifs.

Stéphanie Némarq-Attias, avocat spécialisé en matière d’impôts directs

Plan logement : les mesures fiscales incitatives menacées par l’IFI? – Article paru dans La Lettre de l’Immobilier (supplément du numéro 1439 du magazine Option Finance) le 27 novembre 2017