Conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I, 1o du Code de commerce, un bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire.

En pratique, la question se pose de savoir dans quel délai le bailleur qui, dans un premier temps, a offert un renouvellement du bail peut changer d’avis et refuser ce renouvellement pour motif grave et légitime.

En l’espèce, un bailleur, qui avait consenti un bail commercial à une société, avait fait délivrer à cette dernière un congé avec offre de renouvellement le 14 février 2008. Le 7 mars 2012, il avait découvert que la société preneuse exerçait au sein des locaux loués des activités non autorisées par le bail. Le 4 janvier 2013, il la mettait en demeure d’avoir à exploiter les lieux conformément à la destination du bail. Puis, le 18 mars 2013, il rétractait son offre de renouvellement conformément à l’article L.145-57 du Code de Commerce en raison d’un motif grave et légitime tenant à la violation de la destination contractuelle des lieux. Le 19 avril 2013, il assignait le preneur en validité du refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction. L’arrêt de la Cour d’appel avait accueilli favorablement cette demande.

La société locataire s’est alors pourvue en cassation en faisant valoir que le point de départ du délai de prescription de deux ans prévu à l’article L.145-60 du Code de commerce, applicable à l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail du bailleur, était la date de délivrance du congé avec offre de renouvellement, soit en l’espèce le 14 février 2008.L’assignation ayant été délivrée le 19 avril 2013, l’action en rétractation ne pouvait qu’être irrecevable car prescrite.

La Cour de cassation a rejeté ce pourvoi ce pourvoi en précisant que le délai biennal de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction fondant son refus de renouvellement, et non pas à compter du jour de la délivrance du congé avec offre de renouvellement (Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n°16-23.120).

Arnaud Valverde, avocat en droit immobilier