Les mesures contenues dans le projet de loi de finances pour 2015 en cours d’adoption s’inscrivent dans le cadre d’un plan de relance annoncé cet été par le Premier ministre. Etat des lieux des réformes d’ores et déjà applicables ou à venir.

I – La réforme de l’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir (TAB)

Pour lutter contre la rétention de terrains à bâtir disponibles, le gouvernement offre aux propriétaires un régime fiscal plus favorable. Le but est de soutenir la construction de logements.

Avant le 1er septembre 2014, la plus-value de cession d’un TAB par une personne physique était imposée au taux proportionnel de 34,5%, dont 15,5% pour les prélèvements sociaux et 19% pour l’impôt sur le revenu. L’assiette de cet impôt était déterminée après application d’un abattement fixé comme suit : 2% par année de détention du TAB au-delà de la cinquième ; 4% par an au-delà de la dix-septième et 8% par an au-delà de la vingt-quatrième. Ainsi, l’exonération totale des plus-values des TAB était acquise au bout de 30 années de détention du bien cédé. A l’évidence, cette formule incitait davantage les vendeurs à garder leurs biens pour bénéficier d’une imposition dégressive, voire d’une exonération complète.

Constatant cet effet néfaste de la fiscalité, le législateur a déjà tenté par deux fois d’introduire une période transitoire avant d’alourdir la fiscalité des cessions de TAB. Mais le Conseil constitutionnel a refusé ces deux premières tentatives, la première au motif qu’elle conduirait à appliquer un taux marginal d’imposition confiscatoire, la seconde au motif que la suppression de tout abattement pour durée de détention n’est pas acceptable alors qu’il est nécessaire de prendre en compte l’érosion monétaire.

Troquant le bâton contre la carotte, le gouvernement décide aujourd’hui de réduire la pression fiscale en introduisant un abattement exceptionnel et temporaire de 30%. Il a aussi décidé de réviser le barème d’abattement pour atteindre plus rapidement une exonération (partielle ou totale), en l’alignant sur le barème déjà applicable aux immeubles bâtis.

Preuve de l’urgence à réformer : ces deux modifications ont été introduites par une publication au BOFiP le 10 septembre 2014 (n°BOI-RFPI-PVI-20-20), avant même qu’elles ne soient validées par le législateur à l’occasion du vote de la loi de finances pour 2015.

• L’alignement des abattements pour durée de détention sur ceux appliqués aux cessions des autres biens immobiliers

A compter du 1er septembre 2014, la plus-value est retenue après application des abattements suivants :

• pour l’impôt sur le revenu, abattement de 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème jusqu’à une exonération au bout de 22 ans de détention ;
• pour les prélèvements sociaux, abattement de 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème, de 1,60% pour la 22ème année de détention, et de 9% pour chaque année au-delà de la 22ème, ce qui conduit à une exonération au bout de 30 ans de détention.

Par ce biais, le gouvernement tente de décomplexifier les règles fiscales en adoptant la même cadence et le même taux d’abattement pour durée de détention pour l’ensemble des biens immobiliers (bâtis et non bâtis). Toutefois cette réforme se fait au prix de l’instauration du double régime d’abattements, plus complexe que l’ancien mais un peu plus favorable. Notons toutefois que, sauf si le législateur décidait un alourdissement qui irait à l’encontre de la baisse de la fiscalité sur les cessions de terrains à bâtir, la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue par l’article 1609 nonies G du CGI (qui vise la fraction de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu après le jeu de l’abattement pour durée de détention qui excède 50.000 euros) n’est pas applicable à ces terrains.

• Un abattement exceptionnel supplémentaire de 30%

A court terme, le Gouvernement souhaite impulser un «choc d’offre». Un abattement exceptionnel de 30% s’applique dès le 1er septembre 2014 si les trois conditions suivantes sont cumulativement remplies :

• la cession porte sur un terrain à bâtir au sens de la TVA ou sur les droits s’y rapportant (usufruit et nue-propriété). Le BOFiP ne laisse pas penser que l’abattement s’appliquerait également aux cessions de titres d’une société ne détenant qu’un terrain ;
• une promesse (unilatérale ou synallagmatique) de vente du terrain acquiert date certaine (par la soumission à la formalité de l’enregistrement ou par son passage en la forme authentique par un notaire) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Les cessions réalisées à compter du 1er septembre mais précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine avant ne seraient donc pas concernées ;
• cette promesse est suivie d’une vente au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante.

Cet abattement exceptionnel ne s’applique toutefois pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

• de son conjoint (par mariage, PACS, ou concubinage notoire), ou d’un ascendant ou descendant du cédant ou de son conjoint ;
• d’une société qui compte (ou comptera à l’occasion de la cession) parmi ses associés le cédant ou l’une des personnes susvisées.

II – La réforme de la fiscalité des droits de mutation

Le Gouvernement a inscrit dans le projet de loi de finances pour 2015 un allègement temporaire des droits visant deux situations : donation d’un terrain en vue d’y construire un logement neuf et donation directe de logements neufs.

Un abattement de 100.000 € serait appliqué aux donations entre vifs de terrains à bâtir, à condition que l’acte authentique soit signé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 et qu’un logement neuf soit construit par le donataire dans un délai de 4 ans à compter de l’acte.

La donation en pleine propriété de logements neufs pourrait, quant à elle, donner lieu à abattements dont le montant dépend du lien familial entre le donateur et le donataire :

• 100.000 € pour une donation en ligne directe ou en faveur d’un conjoint (par mariage ou PACS),
• 45.000 € en faveur d’un frère ou d’une sœur,
• 35.000 € pour toute autre personne.

Cette exonération partielle, applicable aux donations actées à compter du 1er janvier 2015, porterait sur des immeubles pour lesquels un permis de construire aura été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Un achèvement rapide du logement serait nécessaire car le projet prévoit que la donation devra être actée dans les 3 ans de l’obtention du permis de construire.
L’ensemble des donations consenties par un même donateur ne pourra être exonéré qu’à hauteur de 100.000 €.

III – La réforme du prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants

Dans le projet de loi de finances en cours de discussion, le dispositif existant serait prolongé jusqu’au 31 décembre 2017.

Parallèlement, pour réhabiliter un parc immobilier dégradé, il est proposé de rendre éligible l’achat de logements anciens à réhabiliter dans certaines communes en milieu rural. Son bénéfice sera subordonné à la réalisation d’un montant minimal de travaux de rénovation engagé dans un délai de 3 ans.

Par ailleurs, le champ des bénéficiaires a récemment été élargi par une augmentation du plafond de ressources des emprunteurs.

IV – La réforme de l’investissement locatif («nouveau dispositif Pinel»)

Pour répondre aux inquiétudes liées à la rigidité du dispositif Duflot, le projet de loi de finances pour 2015 propose trois modifications :

• la durée de l’engagement de location : actuellement fixée à 9 ans, il est proposé d’opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, par période(s) de 3 ans. Le taux de la réduction d’impôt serait (sous réserve de taux plus élevés pour les investissements en outre-mer) de : 12% (pour un engagement de 6 ans non prorogé), 18% (pour 9 ans) ou 21% (pour 12 ans). Cette modification devrait concerner les acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014 ;
• la qualité du locataire : la location à un ascendant ou à un descendant serait éligible à compter du 1er janvier 2015 ;
• les souscriptions à des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : elles ouvriraient droit à une réduction d’impôt calculée sur 100% du montant de la souscription (au lieu de 95%).

Rappelons que le dispositif Duflot (ou désormais «Pinel») est soumis à des conditions assez restrictives, en particulier :

• une condition d’achèvement rapide de la construction, qui s’avère parfois difficile à tenir en cas d’imprévu,
• des ressources du locataire, qui ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la composition de son foyer fiscal et de la zone géographique où se situe le logement,
• un loyer, qui ne devra pas être supérieur, pendant toute la période de l’engagement de location, à un plafond qui dépend de la localisation du bien, étant précisé qu’il faut se référer à un plafond par zone défini par un décret, mais également à l’éventuelle décision du Préfet relative à certaines communes (comme l’arrêté de mars dernier qui a réduit le plafond pour plusieurs villes d’Ile-de-France).

Stéphanie Némarq-Attias, avocat spécialisé en matière d’impôts directs

Article paru dans le magazine Option Finance le 20 octobre 2014