La Cour de cassation vient d’affirmer que la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est soumise à aucune forme ou modalité particulière (arrêt de la 3e Chambre civile du 19 décembre 2012, n° 08-14.225).

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble est consentie en 2004 à une société sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 29 juillet 2005. Dix jours avant cette date, le notaire de la société bénéficiaire de la promesse prévient le notaire du promettant, chargé de recevoir l’acte de vente, de la renonciation de la société à la condition suspensive. Le promettant est informé, par téléphone, par son notaire de cette décision avant la date butoir du 29 juillet 2005, puis ultérieurement par écrit.

Assigné en perfection de la vente par le bénéficiaire de la promesse, le promettant s’oppose à cette demande en invoquant la caducité de la promesse. Il estime que la levée d’option n’est pas intervenue valablement dans le délai requis faute de lui avoir été personnellement notifiée. Pour contester la régularité de la levée d’option il avance les deux arguments suivants :

• tout d’abord, il avait élu domicile en sa demeure pour l’exécution de la promesse, ce qui obligeait nécessairement le bénéficiaire de la promesse à lui notifier sa décision de levée d’option à son domicile ;
• ensuite, l’acte du bénéficiaire manifestant sa volonté de lever l’option devait lui être notifié en personne, et non pas à un tiers, réserve faite du cas où ce tiers pouvait être regardé comme le mandataire du promettant, ce qui n’était pas le cas de son notaire.

La Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel pour avoir rejeté ces arguments et déclaré la levée d’option valable : en effet, la levée de l’option n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière et le promettant avait été informé oralement par son notaire de la levée d’option avant l’échéance fixée.

Cette solution ne vaut bien évidemment que si la promesse ne contient pas de dispositions particulières relatives aux modalités de la levée d’option ; dans le cas contraire, le promettant doit respecter les stipulations contractuelles prévues.

Lorsque rien n’est prévu, c’est le droit commun des contrats qui s’applique : le contrat est formé par l’émission de l’acceptation du bénéficiaire de la promesse, laquelle résulte d’une manifestation quelconque de la volonté de l’intéressé de conclure la vente. La preuve de cette manifestation, qui n’est pas nécessairement écrite, peut alors être apportée par tout moyen.

Prévoir dans la promesse les modalités de levée de l’option permet à l’évidence d’éviter les contentieux futurs.

Elisabeth Flaicher-Maneval, avocat au sein du département de doctrine juridique. En étroite relation avec les avocats du Cabinet intervenant dans ce domaine, elle suit et analyse les évolutions du droit pour formuler des conseils pratiques. Elle participe à l’élaboration des communiqués clients et publie des chroniques dans la presse.

Analyse juridique parue dans la revue Option Finance du 25 février 2013