L’article L.145-12 alinéa 1 du Code de commerce prévoit que la durée d’un bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Cette disposition est d’ordre public en vertu d’une qualification jurisprudentielle. L’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 30 septembre 2016 offre une illustration intéressante de cette règle (CA Paris, 30 septembre 2016, n°14/14983).

Dans cette affaire qui concerne un bail commercial d’une durée de douze ans, le bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré avec mention expresse d’une nouvelle durée de douze ans. A la suite de la réception de ce congé, le preneur avait répondu par courrier : « nous acceptons votre offre de renouvellement mais refusons l’augmentation de loyer » sans faire la moindre allusion expresse à la durée du nouveau bail.

Le bailleur avait alors assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir constater que par l’effet de l’accord des parties le bail s’était renouvelé pour une durée de douze ans. Le juge des loyers avait au contraire constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement, le bail s’était renouvelé pour une durée de neuf ans en l’absence d’accord exprès des parties pour une durée plus longue.

En appel, le bailleur avait fait valoir que les parties avaient valablement convenu à l’occasion du renouvellement du bail que celui-ci interviendrait pour une durée de douze ans au terme des échanges intervenus avec le preneur. En effet, selon le bailleur, le congé mentionnait expressément une durée de douze ans et l’offre de renouvellement avait été acceptée en tous points sauf l’augmentation de loyer.

La cour d’appel de Paris a considéré que l’accord des parties pour une durée plus longue que celle prévue a minima légalement par les dispositions d’ordre public de l’article L.145-12 du Code de commerce, ne saurait se déduire du silence gardé sur ce point précis par le preneur. Il résulte de cette décision que lors du renouvellement du bail, l’accord des parties sur une durée de renouvellement supérieure à neuf ans ne peut résulter que d’une volonté formulée expressément.

Aline Divo, avocat associée, droit Immobilier, droit de la construction et droit des baux.