En cas de démembrement de propriété, la règle de base pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) énonce que les biens imposables grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Cependant, diverses exceptions conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi selon l’âge de l’usufruitier.

Lorsque la constitution de l’usufruit ne résulte pas de la volonté du législateur, mais d’une convention, d’une donation ou d’un testament, l’imposition pèse entièrement sur l’usufruitier.

Au contraire, lorsque le démembrement résulte de l’application de la loi, l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, définie par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

On notera en particulier que la constitution d’un usufruit en application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) conduit désormais à une imposition répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, règle contraire à celle qui prévalait jusqu’alors en matière d’ISF.

Le législateur avait prévu de n’appliquer la règle nouvelle qu’aux démembrements opérés à compter du 1er janvier 2018, mais le Conseil constitutionnel a décidé de rendre la règle applicable quelle que soit la date de constitution du démembrement.

A retenir
La constitution de l’usufruit légal du conjoint survivant entraîne une imposition à l’IFI partagée avec le nu propriétaire, même si le conjoint survivant reçoit l’usufruit sur la totalité des biens.

Chantal Jordan, avocat counsel en droit des sociétés et en droit boursier
Qui paie l’IFI en cas de démembrement de propriété ? – La chronique du fiscaliste parue dans Les Echos Exécutives le 19 janvier 2018