Les redressements actuellement notifiés en matière de TVA immobilière concernent les travaux effectués par le preneur moyennant une franchise de loyer, les dations en paiement et les travaux de rénovation.

L’administration centrale n’a pas rédigé d’instruction concernant le cas des travaux effectués par le preneur moyennant une franchise de loyers, ce qui explique la surprise des contribuables notifiés. En effet, les services de vérification procèdent au même raisonnement que pour la clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale dont bénéficie le locataire dans le cadre d’un bail commercial : ils considèrent qu’il s’agit en fait de deux prestations croisées qui sont payées par compensation, devant de ce fait être soumises à la TVA tant au niveau du bailleur qu’au niveau du preneur à bail. Pour contester ce redressement, il convient d’examiner la nature des travaux en jeu : ces travaux incombent-ils au bailleur ou bien au preneur ? Dans ce dernier cas, le redressement est souvent contestable car on ne voit pas quel service est rendu par le locataire à son bailleur.

Les dations en paiement ont donné lieu à une instruction administrative publiée au BOI-TVA¬IMM-10-20-20-20120912, qui précise :

«En règle générale, la taxe est exigible lors de la réalisation du fait générateur. Toutefois, conformément au a bis du 2 de l’article 269 du Code général des impôts (CGI), pour les livraisons d’immeubles à construire, la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.
En cas de dation en paiement, dès lors que la livraison des locaux remis en dation relève d’un contrat portant sur un immeuble à construire, l’exigibilité de la taxe due à ce titre intervient à la livraison du terrain qui en constitue la contrepartie.»

Les services de vérification font une application rigoureuse de cette instruction et opèrent un redressement de TVA chaque fois que le promoteur n’a pas payé la TVA dès la signature de l’acte de vente du terrain, qui emporte dation.

Or, le redressement tendant à exiger le paiement de la TVA dès la signature de l’acte de vente du terrain est contestable chaque fois que le promoteur ne s’engage pas sur une vente d’immeuble à construire mais sur la vente d’un immeuble achevé, car l’article 269-2-a bis du CGI doit s’interpréter à la lettre, c’est-à-dire comme ne visant que les ventes d’immeubles à construire.

Enfin, nous avons connaissance de redressements concernant les rénovations d’immeubles. On sait que l’article 257 du CGI qualifie d’immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf soit la majorité des fondations, soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement, soit l’en-semble des éléments de second œuvre, dans une proportion qui ne peut être inférieure aux deux tiers pour chacun d’entre eux.

Les éléments de second œuvre concernés sont les suivants : les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

La difficulté est de savoir ce qu’il convient d’entendre par «rendre à l’état neuf». En effet, les services de vérification ont tendance à considérer que la satisfaction de cette condition suppose un remplacement total de l’élément concerné. Or telle n’est pas la lettre du texte et un élément simplement rénové de façon à retrouver les ca-ractéristiques du neuf devrait être accepté.

Philippe Tournès, avocat associé spécialisé en TVA.