L’acquisition de la propriété d’un bien en démembrement est une stratégie patrimoniale bien connue des praticiens, notamment pour financer l’immobilier d’entreprise. La jurisprudence récente du juge de l’impôt apporte à cet égard un éclairage intéressant sur certaines problématiques pratiques.
Plus ou moins sophistiquée, la technique de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel en démembrement repose sur une base commune : l’entreprise acquiert l’usufruit des locaux d’exploitation pour une durée fixe alors que la nue-propriété est détenue par son associé personne physique.

Cette structuration présente un certain nombre d’avantages. En tant que détentrice de l’usufruit, la société exploitante n’a plus à faire face au versement des loyers pendant la période couverte par le droit d’usufruit, mais au financement d’échéances d’emprunt ce qui, en période de taux d’intérêt bas notamment, peut être nettement plus intéressant. Par ailleurs, au terme du démembrement, la pleine propriété se reconstitue dans le patrimoine de l’associé, sans imposition. L’associé peut alors céder l’immeuble ou le donner à bail ce qui lui assure une rente pour sa retraite.

Le législateur a mis un sérieux coup de frein à cette pratique en 2012. Depuis le 14 novembre 2012 en effet, l’article 13-5 du code général des impôts (CGI) prévoit, dans certains cas de figure, l’imposition du prix de vente de l’usufruit temporaire dans la catégorie des revenus fonciers (plus lourde que celle des plus-values), entre les mains du vendeur, et ce en totalité l’année de la cession.
Si ce dispositif embrasse large, certains schémas d’acquisition en démembrement conservent malgré tout leur intérêt et la jurisprudence rendue en la matière, particulièrement riche en 2018, est scrutée avec d’autant plus d’attention. Petit tour d’horizon.

A l’instar d’un certain nombre de transactions intra-groupe, les cessions de titres de participation intervenant entre sociétés d’un même groupe d’intégration fiscale bénéficiaient jusqu’alors d’un mécanisme de neutralisation pour le calcul de l’impôt du groupe. Plus précisément, s’agissant des plus-values à long terme sur les titres de participation, la quote-part de frais et charges (QPFC) de 12% comprise dans le résultat individuel de la société cédante était neutralisée pour la détermination du résultat d’ensemble. Cette neutralisation ne prenait fin que lorsque les titres concernés étaient cédés hors du groupe ou en cas de sortie du groupe de la société cédante ou cessionnaire.

Afin d’assurer sa compatibilité avec le droit de l’Union Européenne (UE) tout en préservant son attractivité, le projet de loi de finances pour 2019 prévoit d’apporter plusieurs modifications au régime de l’intégration fiscale au nombre desquelles figure la suppression de ce mécanisme de neutralisation spécifique aux cessions intra-groupe de titres de participation. En contrepartie, afin de limiter le coût de cet aménagement pour les groupes, le taux de la QPFC serait réduit à 5% au lieu de 12% pour les exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2019. Si le projet de loi initial prévoyait d’en faire bénéficier toutes les entreprises, la réduction du taux devrait être finalement réservée aux cessions de titres de participation qui interviendront au sein d’un groupe intégré ou entre sociétés ne remplissant pas les conditions pour être membres d’un tel groupe parce que l’une d’entre elles est établie dans un Etat membre de l’UE (ou partie à l’accord sur l’Espace Economique Européen). En revanche, le taux réduit ne s’appliquerait pas lorsque l’absence d’appartenance à un groupe résulte uniquement de l’absence d’option.

Notons enfin que le projet de loi prévoit d’adapter en conséquence le mécanisme de déneutralisation applicable aux QPFC neutralisées pour la détermination du résultat d’ensemble d’un exercice ouvert avant le 1^erjanvier 2019. Le texte précise en effet que la quote-part à rapporter au résultat d’ensemble s’appliquera au montant brut des plus-values de cession intra-groupe pour lesquelles elle aura été neutralisée mais sera calculée au taux de 5% bien que la neutralisation ait porté sur une quote-part de frais et charges à 12%.

Sophie Mahy, avocat spécialisé en fiscalité directe

Suppression en vue de la neutralisation de la quote-part de frais et charges afférente aux cessions intra-groupe de titres de participation – L’actualité fsicale en bref parue dans le magazine Option Finance le 3 décembre 2018