Une SCI a racheté les parts d’un de ses associés désirant se retirer en contractant un emprunt. Conformément à sa doctrine, l’administration fiscale a remis en cause la déduction des intérêts correspondants pour la détermination des revenus fonciers de la SCI en arguant que l’emprunt n’aurait pas été souscrit pour l’acquisition ou la conservation d’un tel revenu.

Comme la cour administrative d’appel, le Conseil d’Etat écarte l’analyse de l’administration et confirme que la SCI était bien fondée à déduire ces intérêts dès lors qu’il était établi que l’emprunt était nécessaire pour la conservation du revenu foncier de cette société (décisions du 9 juin 2020, n° 426339, n° 426342, n° 426343).

On peut se réjouir que cette solution confirme que les charges engagées en l’espèce avaient permis « la conservation » d’un revenu foncier qui aurait pu être perdu si la sortie de l’associé avait nécessité la cession de l’immeuble.

Toutefois, la restriction résultant de l’obligation de démontrer le caractère nécessaire du rachat des parts peut interpeller.

Dans l’affaire en cause, le rachat avait été imposé par décision judiciaire et les termes de la décision semblent indiquer que la solution aurait été identique s’il avait pu être démontré que le rachat des parts financés par emprunt constituait la seule solution permettant d’éviter la cession de l’immeuble social. Cette condition peut cependant paraître rigoureuse compte tenu de la confusion parfois constatée entre un acte nécessaire et un acte indispensable. Les parties devront-elles systématiquement démontrer qu’il n’existe effectivement aucune alternative ? Ou seulement qu’une alternative possible ne serait pas pertinente ou produirait des effets excessifs ?

En toute hypothèse, il n’existe aucune différence économique ou fiscale significative entre l’emprunt contracté par une SCI pour le rachat des parts d’un associé retrayant et le rachat de ces mêmes parts par les associés de la SCI au prorata de leurs participations dans le capital de la SCI. Or, dans une telle hypothèse, les règles fiscales auraient permis sans difficulté la déduction des intérêts supportés au titre de l’acquisition de nouvelles parts par les cessionnaires.

On comprend mal en quoi l’acquisition de revenus par relution devrait subir un traitement moins favorable mais, dans l’attente d’un possible assouplissement de la solution jurisprudentielle, les SCI et leurs associés pourraient opportunément réfléchir à une telle alternative.

Pierre Carcelero, avocat associé en droit fiscal

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