Nombreuses sont les personnes domiciliées dans un Etat extérieur à l’Union européenne qui possèdent un bien immobilier en France. Jusqu’à présent, lorsqu’elles cédaient ce bien, elles étaient assujetties à un impôt de 33,33% sur la plus-value alors qu’un contribuable domicilié en France n’acquitte que 19%.

Cette différence de traitement a été reconnue critiquable au regard du principe communautaire de liberté de circulation des capitaux par le Conseil d’Etat le 20 octobre 2014. L’affaire concernait une plus-value réalisée, non par le propriétaire direct du bien immobilier en France, mais par une société civile française détenue par des associés suisses, lesquels avaient été imposés au taux de 33,33%. Ce raisonnement est transposable à l’hypothèse d’une plus-value réalisée sur un immeuble français détenu directement. Lorsque l’immeuble est détenu à des fins patrimoniales, les contribuables nous paraissent donc fondés à réclamer la restitution du différentiel entre l’impôt de 33,33% et celui de 19% qui se serait appliqué aux résidents français. Pour l’avenir, la loi de finances rectificative vient de tirer les conséquences de l’arrêt du Conseil d’Etat en étendant le taux de 19 % aux hypothèses visées.

Rappelons enfin qu’il existe des arguments pour contester aussi les prélèvements sociaux de 15,5% frappant les plus-values et les revenus immobiliers des non-résidents.

A retenir
Les contribuables domiciliés en dehors de l’Union européenne peuvent réclamer une restitution partielle de l’impôt acquitté à raison d’une plus-value immobilière.

Daniel Gutmann, avocat associé responsable de la doctrine fiscale.